Залоговое имущество – это то движимое и недвижимое имущество, которое попадает в собственность банка или другой кредитно-финансовой организации, при невыполнении кредиполучателем обязательств по действующему договору. Под залог можно оформить:
- Недвижимость (земельные участки, жилое или нежилое помещение и др.)
- Автомобиль и др. транспортные средства
- Вкладные счета
- Оборудование для различных отраслей
- Ценные бумаги
Каждый банк имеет свой перечень ценностей, которые можно оформить под залог. При оценке имущества банки намеренно занижают его стоимость. Нередко оценочная стоимость равна лишь половине от реальной цены.
В качестве обеспечения займа банк принимает только легко-реализуемое имущество. В последующем именно оно и подлежит продаже. Также существует вариант покупки реализуемого имущества в кредит более платежеспособными клиентами под лучшие условия.
Пути реализации залогового имущества
Основная цель банка, как и любой другой кредитной организации, – получить деньги от проблемных активов, которые идут на погашение кредитной задолженности. Существует несколько вариантов продажи залога:
Добровольная реализация
Данный вариант возможен по соглашению сторон или по инициативе кредитополучателя. Происходит без вмешательства судебных органов, когда залогодатель не уверен в своей способности погасить предоставленный ему кредит. При добровольной реализации залога имущество выставляется на продажу по рыночной стоимости или чуть больше, чтобы перекрыть сумму кредита, а также оплатить переоформление документов по имуществу. Кредитополучатель совместно с посредническими организациями занимается продажей, а банк только контролирует сроки и сумму реализации. Данный вариант считается самым выгодным для заемщика, т.к. исключает дополнительные затраты, которые возникают при судебном разбирательстве, а также для кредитора и третьего лица (нового покупателя имущества).
Процедура практически ничем не отличается от привычной сделки купли-продажи с заключением договора, который заверяется нотариусом.
Достаточно часто кредитор, чтобы уменьшить сроки сделки, предлагает новым покупателям оформить кредит на приобретение имущества, которое находится в качестве обеспечения (зачастую изменяются существенные условия кредита: увеличен срок выплаты или уменьшена процентная ставка или первоначальный взнос). Реализация залога может осуществляться самим банком от имени и по согласию залогодателя.
Для кредитора данный вариант реализации также является выгодным – имущество для банка не несет никакой ценности, а отсутствие судебных разбирательств значительно уменьшает срок получения денег. Имущество, оформленное под залог, не требует проверки на юридическую чистоту, т.е. снова может выступать в качестве залога по полученному займу.
Принудительная (судебная) реализация
Данный способ реализации используется при отсутствии любой другой возможности погашения долга и характеризуется большими затратами средств и времени. Осуществление реализации происходит по решению суда, а вопросами принудительного взыскания и продажи занимаются судебные приставы.
Для осуществления такой процедуры банк не должен являться собственником имущества, которое выступает в качестве обеспечения по кредиту, а также не имеет права публиковать информацию о реализуемом имуществе без получения согласия заемщика. Вдобавок, ни кредитодатель, ни должник не имеют возможности влиять на стоимость залогового имущества.
Принудительная реализация не самый привлекательный способ как для кредитора, так и для плательщика. Она имеет следующие недостатки:
- Судебным приставам-исполнителям абсолютно все равно, за какую стоимость будет продан объект залога. Опираясь на действующее законодательство, судебный пристав-исполнитель вправе вынести решение о снижении стоимости объекта на 15% в случае, если оно не продано на протяжении месяца со дня поступления на реализацию. Исходя из этого, потенциальный покупатель намеренно может затягивать приобретение объекта, чтобы дождаться наименьшей цены.
- Потенциальный покупатель может столкнуться с рядом трудностей при приобретении залогового имущества, особенно при покупке недвижимости. Часто встречаются случаи, когда в залоговом жилье прописаны и проживают несовершеннолетние, а возможность переселить их во вторичное жилье, при реализации предмета залога новому собственнику, отсутствует.
Таким образом, доведение до судебного разбирательства и продажа имущества, находящегося под залогом, уменьшает выгоду как для кредитора, так и для заемщика, который теряет объект залога.
Переход имущества в банковскую собственность
В ситуации, когда залог не реализуется на торгах – он переходит банку в счет погашения долга. Для банков это не лучший сценарий, так как имущество принимается на баланс, под него создаются резервы, а вопрос продажи снова становится актуальным.
Важный нюанс: разница между суммой продажи имущества и суммой платежей для погашения долга остается и передается должнику. Если сумма от продажи залога меньше задолженности, то заёмщику предстоит погасить оставшуюся часть, используя иные источники. Тем не менее, цель продать выгодно все равно в приоритете.
Новшества кредитной политики банков
Изъятие залога в большинстве случаев сопровождается конфликтом между должником и банком, а также нежеланием расставаться с имуществом. Как показывает практика, зачастую такие конфликты принимают не цивилизованную форму. Озлобленные заемщики стараются намеренно навредить предмету залога. В последующем это добавляет немалую сложность в вопросе продажи, а иногда продать такое имущество становиться невозможно.
В связи с несовершенством процесса регулирования вопросов о залоге, банками проводится усовершенствование кредитной политики, связанной с залогами. Это касается вопросов:
- Сохранения залогового имущества до выставления его на продажу
- Подготовка залога перед продажей, которая способствует повышению его цены
- Реализация имущества с минимальными потерями и подкрепление документами каждого этапа процесса
Для увеличения стоимости объекта обеспечения, заранее проверяются и приводятся в порядок сопутствующие документы (свидетельства о регистрации, документы тех. учета, паспорт транспортного средства, дубликаты ключей и др.).
Информирование потенциальных покупателей о продаже имущества также является серьезным вопросом. Для решения этой задачи многие кредитные организации используют собственный информационный сайт или общеизвестные интернет площадки, региональные доски объявлений и др. способы информирования.
Как приобрести реализуемое имущество у банка
Зачастую банки выставляют полученное по залогу имущество на аукционные торги, которые могут проводится как в очной форме, так и посредством электронных торгов. Участники заполняют заявку на участие и вносят регистрационный сбор (10-20% стоимости объекта).
Необходимыми документами для участия в торгах являются документ, удостоверяющий личность, и нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на участие в аукционе. Торги считаются состоявшимися при участии не менее 3-х потенциальных покупателей. Если в результате первого аукциона объект залога не был реализован, объявляют второй. При этом стоимость залогового имущества уменьшается.
По возможности нужно всегда стараться обойтись без судебных разбирательств. Это позволит максимально выгодно реализовать залог, что будет хорошим вариантом как для кредитной организации, так и для должника.
