Ипотека квартиры в новостройках является одним из востребованных банковских продуктов. Он позволяет купить квартиру в новом доме, не имея на руках полной суммы для расчета по договору долевого строительства. В то же время такая покупка имеет ряд особенностей, в которых стоит разобраться до подписания договора.
Особенности ипотеки квартиры в новостройках
Финансирование покупки квартиры в новостройке несет для банка большие риски, нежели на вторичном рынке. Это связано с тем, что залогом выступает не недвижимость с надлежаще оформленными правоустанавливающими документами, а имущественные права. Заемщик заключает не договор купли-продажи, а договор долевого участия. Если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то банк останется фактически без залога.
Банки не кредитуют участие в долевом строительстве без тщательной проверки застройщика. Поэтому купить квартиру в кредит в конкретной новостройке можно, как правило, в одном-двух банках. Наибольшее количество предложений в Москве и других крупных городах.
Даже если покупатель готов расплатиться за новостройку собственными средствами, ему стоит поинтересоваться о возможности оформить ипотеку. Партнерские отношения с банками являются одним из подтверждений надежности застройщика.
Долевое строительство привлекает потенциальных покупателей тем, что можно купить жилье в новом доме по более низкой цене. Чем ближе дата сдачи в эксплуатацию, тем дороже будут квадратные метры. Разница в цене может вполне перекрыть расходы на оплату процентов банку.
Несмотря на свою привлекательность, оформление кредита на строящееся жилье имеет ряд минусов:
- Ограниченные предложения от банков для конкретной новостройки.
- Среднерыночная процентная ставка выше, чем на ипотеку для покупки недвижимости на вторичном рынке.
- Банк может потребовать дополнительное обеспечение до момента оформления права собственности на жилье в новостройке.
- Риск несет не только банк, но и заемщик. Не исключена ситуация, что заемщик выплатит часть кредита, а жилье не будет достроено. Вернуть свои средства в такой ситуации очень сложно.
Этапы оформления
На первоначальном этапе потенциальному заемщику стоит подать документы в банк для оценки своей кредитоспособности. Банк вынесет решение о возможности выдачи кредита и о максимальной его сумме. На следующем этапе заемщик выбирает квартиру в новостройке. Если у банка есть партнерские отношения с компанией, то можно переходить к оформлению сделки. В противном случае, последует проверка документов юридического лица.
Оформление новостройки в ипотеку выглядит следующим образом:
- Оформление договора долевого участия (содержание документа регламентируется Законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года).
- Внесение на счет застройщика взноса за счет собственных средств заемщика.
- Регистрация договора долевого участия в регистрационной службе.
- Предоставление договора в банк. На его основании оформляется ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.
- Перечисление кредитных средств на счет застройщика.
Квартира в новостройке может быть приобретена не только у застройщика, но и у физического лица, который заключил договор долевого участия на более раннем этапе строительства. Покупка оформляется договором переуступки прав.
Если заемщик рассчитался с банком раньше, чем было достроено жилье, то снятие обременения происходит на основании совместного заявления банка и заемщика. В ситуации же, когда право собственности на новостройку оформлено должным образом, а кредит не погашен, банк и заемщик переоформляют ипотечный договор. В этом случае заемщик обязан заключить еще и договор страхования, так как страховка недвижимости, находящейся в залоге, является обязательной согласно действующему законодательству.
Дополнительные возможности
Воспользоваться ипотекой для приобретения квартиры в новостройке могут владельцы сертификата на материнский капитал. С его помощью можно оплатить первоначальный взнос, снизив затраты собственных средств до минимума. Также приобрести такое жилье могут участники программы военной ипотеки и ипотеки с государственной поддержкой.
