Как продать свою квартиру по доверенности

Каждая сделка по продаже жилья требует серьёзного подхода и постоянного контроля собственника. Бывают случаи, когда хозяин недвижимости не может присутствовать при продаже своего имущества. Поэтому реализация жилплощади по генеральной доверенности стала выходом из такой ситуации.

По закону в сделку по продаже квартиры может вступить представитель собственника и совершать действия от его имени. Представителем продавца недвижимости может стать любой дееспособный человек, который будет представлять во время сделки его интересы.

Что такое доверенность

Доверенность — это документ, который даёт право на совершение определённых действий. Этот документ считается основанием замены продавца перед покупателями, с правом подписи всех документов.

Требования к доверенности:

1. Доверенность должна быть оформлена в письменном виде.
2. В ней должны быть указаны все основные данные собственника недвижимости и доверенного лица.
3. Доверенность должна быть заверена нотариусом.
4. В документе должны быть обозначены все полномочия доверенного.
5. В доверенности обязательно прописывается срок её действия.

Риски для покупателя

При покупке недвижимого имущества у доверенного лица могут возникнуть следующие риски для покупателя:

• подделанная доверенность. Чтобы этого избежать, надо тщательно сверить все данные с паспортом доверенного лица. А также необходимо проверить на самом ли деле существует тот нотариус, который заверил документ;
• возможность оспаривания договора из-за недееспособности владельца жилья. Чтобы избежать этой ситуации, потребуйте справку о полной вменяемости собственника жилого помещения. А также поинтересуйтесь причиной продажи имущества третьим лицом;
• обременения на недвижимость. Чтобы убедиться, что жильё не находиться в обременении, потребуйте у доверенного лица все необходимые справки и документы;
• неграмотно составленный текст документа в итоге препятствует совершению сделки.

Риски для продавца

Реализация недвижимости с привлечением третьего лица несёт риски для собственника жилья. Часто собственников жилья мошенники вводят в заблуждения, что влечёт за собой опасность остаться без недвижимости и без денег.

1. Мошенничество. Чтобы не попасть на мошенников необходимо оформлять доверенность на продажу своего имущества только на проверенного человека.
   ❶ Обязательно надо проверить и установить срок действия документа.
   ❷ Прописать в доверенности полномочия доверителя.
   ❸ Указать в документе, что получать деньги от реализации жилья имеет право только собственник.
   ❹ После сделки сразу необходимо отозвать доверенность.
2. Недееспособность доверителя. Обязательно необходимо проверить дееспособно ли доверительное лицо.

Плюсы реализации жилья по доверенности:

1. Экономия времени собственника недвижимости.
2. Возможность заниматься реализацией своего имущества на расстоянии.
3. Нет необходимости самостоятельно собирать необходимые документы для продажи жилой собственности.

Минусы продажи недвижимости по генеральной доверенности:

1. Самый большой минус — это частое мошенничество в данной сфере услуг.
2. Большие расходы, связанные с оплатой работы человека, представляющего интересы собственника.

Какие документы необходимы для реализации жилплощади по генеральной доверенности

Для оформления доверенности на реализацию недвижимого имущества необходимо всего два документа:

• паспорт собственника жилого помещения;
• паспорт доверенного лица.

Хозяин квартиры обязан быть в момент оформления документа у нотариуса. Доверенный человек же может отсутствовать при этой процедуре.

Для продажи квартиры доверенное лицо должно иметь следующие документы:

• доверенность;
• технический паспорт объекта;
• документ о праве собственности;
• согласие супруга или супруги на продажу недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• справки о погашении коммунальных долгов;
• договор купли-продажи.

Реализация недвижимого имущества по доверенности в ипотеку

При продаже жилья по доверенности нередки случаи, что покупатель приобретает недвижимости за счет ипотечных средств.
Особенности:

1. Реализация недвижимости происходит по заверенной нотариусом доверенности.
2. Доверенность должна быть генеральной. Только в этом случае возможна продажа недвижимости в ипотеку. Генеральная доверенность даёт права по продаже жилплощади собственника.
3. Срок действия документа должен быть прописан.
4. Генеральная доверенность может быть выдана физическому лицу или юридическому. Юридическим лицом в таких сделках является «риелтерская компания».
5. В доверенности должны быть все сведения о собственнике и доверителе.
6. В документе прописываются все функции доверенного лица.

Правила продажи квартиры в ипотеку по доверенности практически не отличается от сделки в присутствии собственника.

1. Покупатель первым делом должен выбрать кредитную организацию и программу для получения ипотечного кредита.
2. Покупатель собирает все необходимые документы, которые необходимо сдать в банк для рассмотрения заявки на получения кредита. После одобрения ипотеки кредитор даст определённое время на поиск недвижимости.

   Банк выдвигает свои требования к покупке жилья:
   • квартира не должна быть в старом доме;
   • перепланировка должна быть узаконена;
   • квартира должна быть чистой с юридической стороны;
   • оценка недвижимости должна производиться независимой стороной. Оценщик должен иметь лицензию.

3. После рассмотрения заявки и её одобрения составляется договор о купли-продажи жилья с доверенным лицом собственника. Доверенное лицо обязательно должно иметь генеральную доверенность от собственника.
   • В договоре указывается конкретная квартира и её цена, а также все обязанности и права сторон сделки, сроки реализации недвижимости и прочие условия.
   • Покупатель вправе усомниться в чистоте сделки и потребовать доказательства, которые могут опровергнуть его сомнения.
   • Участие в сделки доверенного лица часто приводят к уменьшению цены за недвижимость, за счет высоких рисков покупателя.
4. Покупатель заключает договор с кредитором. Банк обязуется выдать покупателю недвижимости определённую сумму, которая требуется для приобретения жилья. В договоре прописываются все необходимые условия кредитования и обязанности сторон.
5. Покупатель вносит определённую первоначальную сумму на счет продавца. Сумма прописана и согласована в договоре между покупателем и доверенным лицом. Затем доверитель собственника передаёт все необходимые документы для перерегистрации собственника.

Важно! Не все кредитные учреждения готовы работать с доверенным лицом собственника. Большинство банков требуют личного присутствия собственника продаваемого жилья. Не редки случаи, когда кредитор отказывает выдавать ипотеку для покупки жилплощади у доверенного лица. Перед тем как подписывать договор с доверенным человеком собственника помещения, необходимо согласовать все вопросы с кредитором.

Юридический отдел банка будет очень тщательно проверять доверенность и документы представителя собственника. Служба безопасности кредитного учреждения вправе сделать запрос в нотариальную контору, где был оформлен столь важный документ.

Налог

Налог на прибыль при продаже недвижимости оплачивает лицо, которому деньги пойдут в доход. Поэтому подоходный налог оплачивает собственник продаваемого имущества.
Доверенное лицо денег не получает, вследствие чего не может произвести оплату налога.

При продаже недвижимости по генеральной доверенности необходимо учесть все риски, как покупателю, так и продавцу!