Сегодня банки выдают ипотеки не только на покупку готового жилья, но и на приобретение квартир в строящихся объектах. Часто даже разрабатываются специальные программы, где банки выступают партнерами застройщиков, предлагая кредиты на довольно выгодных условиях. Но не все люди знают, что купить строящуюся квартиру можно и напрямую у застройщика. В чем же разница?
Кредит от застройщика проще
Застройщики начинают привлекать покупателей уже на стадии планирования строительства, предлагая особые условия кредитования. Цена «квадрата» меньше, сроки сжатые, т. е. жилье обойдется дешевле и процентная переплата окажется небольшой, если сравнивать с ипотекой в банке. Часто застройщики предлагают не кредит, а обычную рассрочку, что позволяет покупателю вообще не переплачивать.
Почти все застройщики предусматривают рассрочку. С ипотекой сложнее: ее можно получить только в случае, если объект аккредитован банке, где покупатель собирается оформлять кредит.
Условия рассрочки отличаются от условий ипотеки. Первый взнос обязателен в обоих случаях и составляет он 5-30%. Ипотека выдается на длительный срок (до 30 лет), а вот рассрочку оформить можно только на срок не выше 10 лет, как правило. И это в лучшем случае. Обычно же рассрочка предоставляется только на 2-3 года, т. е. на время строительства объекта.
Выходит, что ежемесячные платежи при рассрочке будут огромными. Допустим, ставка составляет 7% в год. Срок рассрочки составляет 3 года, а стоимость квартиры – 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в таком случае составит 93 т. р. А всего переплатить за 3 года придется 335 т. р.
Далеко не каждый способен платить каждый месяц такие крупные суммы. Поэтому они берут ипотеку на покупку строящейся квартиры. Если взять тот же пример, но с ипотекой (например, под 10% на 20 лет), то видно, что ежемесячный платеж сокращается до 29 т. р. Однако общая процентная переплата увеличивается до 3.95 млн рублей.
Вывод: если взять ипотеку, то придется очень много переплатить банку. Зачастую сумма переплаты превышает саму стоимость квартиры. Переплата при рассрочке окажется значительно ниже, но не каждый заемщик способен каждый месяц вносить крупные суммы.
Стоит сказать, что ипотеку получить намного сложнее, чем оформить рассрочку. В первом случае тщательно проверяется заемщик: его платежеспособность, социальный статус, КИ и т. д. При рассрочке оценка платежеспособности максимально упрощена, да и пакет документов требуется минимальный.
Рассрочка против ипотеки
Плюсы рассрочки перед ипотекой:
- Нет необходимости доказывать платежеспособность, не нужны поручители и килограммы документов.
- Не нужен дополнительный залог, так как залогом автоматически становится покупаемая квартира.
- Лояльные условия в целом. Застройщиков не интересует кредитная история заемщика, штрафов за просрочку платежа обычно нет.
Среди минусов, как уже говорилось, короткий срок. Переплата, конечно, окажется в разы меньше, но рассрочка доступна людям с очень большим достатком. Также у покупателя не будет возможности оформить на себя недвижимость до момента окончания строительства и полной выплаты стоимости.
Стоит затронуть другой тонкий момент. Выше говорилось, что при рассрочке может не быть процентов. Беспроцентная рассрочка актуальная для застройщика, если ему необходимо быстро распродать квартиры. Беспроцентная рассрочка дается только на короткий срок. Чаще всего это возможно, если до сдачи объекта в эксплуатацию остается 6-12 месяцев. При длительной рассрочке процентная ставка начинается примерно с 5%.
Соглашаясь на рассрочку, покупатель подписывает договор, где запрещается продавать, сдавать в аренду жилье, делать перепланировку до момента выплаты всей суммы. Но нужно помнить, что не все застройщики честны и могут прибегать к махинациям.
Например, может оказаться, что в конце погашения квадратный метр подорожал из-за каких-либо перерасчетов (удорожание стройматериалов и т. д.). Поэтому внимательно следует читать договор перед подписанием. В нем должна быть прописана общая стоимость квартиры и фиксированная процентная ставка.
Вместо вывода
Рассрочка от застройщика подойдет для людей с большим кошельком, готовых ежемесячно вносить крупные суммы. Платежи при ипотеке окажутся меньше, но общая процентная переплата из-за длительного срока погашения будет огромной.
