Содержание
Прежде чем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок статьи, необходимо понять, возможна ли продажа квартиры, приобретенной по программе военной ипотеки. Действующее сегодня законодательство однозначно разрешает подобную сделку. Хотя ее реализация потребует от владельца жилья достаточно серьезных усилий и затрат времени.
Дело в том, что ключевой особенностью купленного по военной ипотеке жилья выступает оформление сразу двух залогов на приобретенную квартиру – непосредственно в банке, выдавшем ипотечный кредит, и в Росвоенипотеке, организующей помощь в финансировании сделки со стороны государства. Действие обременения продолжается до полного погашения займа перед банком и окончания срока службы военнослужащего. Поэтому для успешного совершения продажи квартиры необходимо снятие обоих видов залога, что требует возврата денежных средств и банку, и Росвоенипотеке.
Возврат средств в НИС и снятие обременения Росвоенипотеки
Для снятия обременения квартиры со стороны государства и представляющей его интересы Росвоенипотеки от военнослужащего потребуется вернуть денежные средства на накопительный лицевой счет, открытый для него в НИС. Важной особенностью грамотного проведения этой процедуры выступает возможность повторного использования финансовых ресурсов, размещенных на указанном счете для покупки жилья. Последовательность действий военнослужащего, выполнение которых необходимо для снятия обременения Росвоенипотеки, выглядит следующим образом.
Шаг №1. Оповещение ФГКУ «Росвоенипотека»
Сначала требуется известить ФГКУ «Росвоенипотека» о желании продать квартиру и необходимости снять обременение. Для этого необходимо заполнить бланк заявления, размещенный на официальном сайте казенного учреждения по адресу http://rosvoenipoteka.ru/uch/snyatie_obremeneniya_s_kvartiri/obrazci_dokumentov. Документ оформлен в формате популярного текстового редактора Word, а его заполнение не представляет труда.
Шаг №2. Возврат денежных средств
Затем необходимо внести денежные средства на лицевой счет участника НИС в размере, достаточном для погашения задолженности по договору ЦЖЗ. Величину требуемой суммы можно узнать двумя способами. Первый предполагает регистрацию на официальном портале Росвоенипотеки. Функциональные возможности личного кабинета сервиса сайта позволяют получить необходимую информацию в режиме онлайн.
Важно! Военнослужащий должен вернуть на счет НИС не только средства, потраченные на первоначальный взнос на покупку жилья, но и все ежемесячные выплаты банку со стороны Росвоенипотеки.
После поступления документа адресату его статус можно отслеживать с помощью специальных сервисов, которые находятся на главной странице портала ФГКУ. Для этого достаточно указать номер имеющегося у военнослужащего свидетельства участника НИС. Сроки рассмотрения заявления не превышают 30 дней.
Шаг №3. Оформление нового свидетельства участника НИС
Для повторного участия в программе военной ипотеки потребуется получение военнослужащим нового свидетельства. Оптимальное время для подачи соответствующего заявления – одновременно со снятием обременения и возвратом денежных средств на счет НИС. Это позволит гарантированно сохранить ранее накопленные средства и снова использовать их для покупки необходимого военнослужащему жилья.
Шаг №4. Получение документов о снятии обременения
Оформленные специалистами Росвоенипотеки документы направляются участнику НИС по адресу, указанному им в заявлении. К моменту их получения целесообразно завершить аналогичную операцию по полному погашению задолженности перед банком и сбору пакета документации, необходимой для получения выписки из ЕГРИП об отсутствии обременения.
Шаг №5. Документальное оформление снятия залога
Доказательством наличия «чистой» квартиры, выступает выписка из ЕГРП об отсутствии обременения. Она заменила используемое ранее свидетельство о регистрации собственности. Для оформления выписки требуется такой набор документов:
- о праве собственности на квартиру или другие виды жилой недвижимости;
- удостоверяющие личность владельца;
- технический и кадастровый паспорт на квартиру, дом или другой объект недвижимости.
После получения выписки можно переходить непосредственно к сделке по реализации квартиры. В случае отсутствия обременения она осуществляется аналогично обычным операциям купли-продажи объекта недвижимости. Проще всего в подобной ситуации пригласить грамотного риелтора, что гарантирует правильность оформления всех необходимых документов и беспроблемную регистрацию сделки.
Возврат средств банку и снятие обременения банка
Процедура погашения долга участника НИС перед банком, который выдал ипотечный кредит, как правило, намного проще с точки зрения документооборота. Это обусловлено двум факторами:
- во-первых, нет необходимости на длительную переписку, так как офисы банков, принимающих участие в госпрограмме военной ипотеки, находятся практически во всех крупных городах страны;
- во-вторых, большая часть кредитных организаций давно и успешно внедрила простые и удобные сервисы дистанционного обслуживания клиентов в режиме реального времени.
Несмотря на это, перед началом процедуры погашения долга перед банком и последующего снятия обременения с квартиры требуется изучить правила работы конкретной финансовой организации. Это связано с тем, что различные банки устанавливают разные правила возврата средств.
Важно! Общим для всех является одно – досрочный возврат долга по военной ипотеке практически всегда невыгоден для заемщика. Причем чем дольше действует кредитный договор, тем преждевременное погашение становится менее интересным для должника с финансовой точки зрения.
Это связано с особенностями ипотечного кредитования, для которого во всех банках-участниках программы предусмотрена аннуитетная схема выплат. Она подразумевает, что в начале срока действия ипотечного кредита средства от регулярных платежей заемщика направляются, прежде всего, на выплату процентов, а не на погашение долга. Естественно, при досрочном возврате кредита речь о возвращении уже уплаченных процентов не идет.
Каждый банк устанавливает собственные правила досрочного погашения кредита и схемы снятия обременения с заложенной недвижимости. Например, у бесспорного лидера финансового сектора страны – Сбербанк России – указанным вопросам посвящены отдельные страницы официального портала организации. Они размещаются на http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/repayment и http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/sn_obr. Аналогичные, хотя и не настолько детальные, инструкции для клиентов разработаны и другими кредитными учреждениями, которые участвуют в программе военной ипотеки.
Общее количество подобных банков, согласно данным сайта Росвоенипотеки, составляет на сегодня 13 организаций. Более подробные сведения о финансовых организациях и предлагаемых ими условиях приведены на фото с портала ФГКУ.
Какие могут возникнуть сложности при продаже жилья, приобретенного по военной ипотеке
Ключевым вопросом совершения сделки по продаже квартиры, купленной по программе военной ипотеки, выступает получение финансовых ресурсов, необходимых для снятия обременения перед Росвоенипотекой и кредитной организацией. На практике используются три основных источника средств, которые с равным успехом направляются на погашение долга как перед государством, так и банком. К ним относятся:
- собственные накопления военнослужащего. Этот вариант встречается реже всего, так как является в современных условиях достаточно проблематичным.
- оформление потребительского или других видов кредита. Такой способ финансирования сделки встречается чаще. Он позволяет погасить существующие перед банком и Росвоенипотекой долги, однако, серьезным минусов в подобной ситуации выступает высокая процентная ставка. Поэтому для минимизации сопутствующих потерь после снятия обременения требуется как можно быстрее продать квартиру, что позволит вернуть потребительский кредит;
- рефинансирование военной ипотеки. Подобная схема перекредитования целесообразна только в том случае, если процентные ипотечные ставки снизились, как минимум, на 2-3 пункта. В противном случае расходы по переоформлению кредита сведут возможную прибыль к нулю;
- получение денежных средств в виде аванса от продажи квартиры. Схема финансирования предполагает заключение предварительного договора купли-продажи, авансовый платеж по которому направляется на погашение долгов военнослужащего и снятие обременения с квартиры. Окончательный расчет происходит только после официальной регистрации сделки. Главный минус таково варианта получения денежных средств – высокий риск и отсутствие гарантий для покупателя. Несколько снизить потенциальную опасность сделки может участие серьезного банка, например, ВТБ или Сбербанка, выдавшего кредит по программе военной ипотеки и заинтересованного в успешном завершении продажи заложенной квартиры.
- продажа квартиры другому участнику НИС путем переуступки прав. Относительно новый и весьма перспективный способ финансирования. Он находится в режиме тестирования и был разработан специалистами банка ВТБ 24, который сегодня вошел в единую банковскую структуру материнского холдинга ВТБ. Схема позволяет продать квартиру другому военнослужащему, который принимает участие в программе военной ипотеки, причем сделка совершается без снятия обременения. Это заметно ускоряет ее осуществление и сводит количество оформляемых документов к минимуму.
Некоторые специализированные сайты часто упоминают в качестве возможного варианта сделки договор цессии, при котором переуступка прав происходит обычному гражданину, не принимающему участие в НИС. Такая схема теоретически возможна, однако, встречается на практике достаточно редко. Причины этого заключаются в юридической сложности документов, которые требуется оформить, и высокой степени риска для всех участников сделки. Поэтому намного проще и правильнее воспользоваться каким-либо из указанных выше вариантов.
Возможность и процедура повторной военной ипотеки
Действующее сегодня законодательство не препятствует повторному приобретению жилья по программе военной ипотеки. Для этого военнослужащему потребуется снова пройти процедуру признания участником НИС, начинать которую целесообразно одновременно со снятием обременения с квартиры, купленной в первый раз. Важным моментом повторного участия выступает возможность использования уже полученных по программе и возвращенных при продаже жилья финансовых средств.
